Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB): die Grundlagen
Stand: Oktober 2026 · Rechenhilfe, keine Rechtsberatung
Kurz gesagt: Nach einer Modernisierung dürfen Sie die Jahresmiete um 8 % der Kosten erhöhen, die auf die Wohnung entfallen (§ 559 BGB). Vorher ziehen Sie den Anteil ab, der ohnehin für Reparaturen angefallen wäre, und Fördermittel. Die Miete darf dadurch in sechs Jahren um höchstens 3 € pro m² steigen (2 €/m² bei einer Miete unter 7 €/m²). Die Maßnahme müssen Sie drei Monate vorher ankündigen.
Was ist eine Modernisierung?
Modernisierung ist mehr als Reparatur. Umlagefähig nach § 559 sind vor allem Maßnahmen, die
- Endenergie dauerhaft einsparen (z. B. Dämmung, neue Fenster mit besserem Wärmeschutz),
- den Wasserverbrauch nachhaltig senken,
- den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen (z. B. Balkonanbau, Aufzug),
- die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern (z. B. Spielplatz, Fahrradraum),
- auf Umständen beruhen, die Sie nicht zu vertreten haben (z. B. gesetzliche Pflicht).
Keine Modernisierung ist die reine Erhaltung: das kaputte Fenster durch ein gleichwertiges ersetzen, das undichte Dach flicken. Diese Kosten tragen Sie selbst – über die Miete, nicht über eine Umlage.
Die Rechnung in vier Schritten
- Kosten für die Wohnung ermitteln. Betrifft die Maßnahme mehrere Wohnungen, verteilen Sie die Kosten angemessen, meist nach Wohnfläche.
- Erhaltungsanteil abziehen. Was ohnehin für eine Reparatur fällig gewesen wäre, zählt nicht mit – notfalls geschätzt.
- Fördermittel abziehen. Öffentliche Zuschüsse mindern die Kosten (§ 559a BGB).
- 8 % pro Jahr auf den Rest, geteilt durch 12 = Erhöhung pro Monat.
Rechenbeispiel
Neue Wärmeschutzfenster für eine 70-m²-Wohnung, bisherige Nettokaltmiete 8,50 €/m² (595 €).
| Schritt | Betrag |
|---|---|
| Kosten für die Wohnung | 12.000 € |
| − Erhaltungsanteil (alte Fenster waren ohnehin am Ende) | − 3.000 € |
| − öffentlicher Zuschuss | − 1.000 € |
| = umlagefähige Kosten | 8.000 € |
| × 8 % = Erhöhung pro Jahr | 640 € |
| ÷ 12 = Erhöhung pro Monat | 53,33 € |
Prüfung Kappungsgrenze (§ 559 Abs. 3a BGB): 53,33 € ÷ 70 m² = 0,76 €/m² – deutlich unter 3 €/m². Neue Miete: 648,33 €.
Kappungsgrenzen
| Ausgangsmiete | Höchstens mehr in 6 Jahren |
|---|---|
| ab 7 €/m² | 3 €/m² |
| unter 7 €/m² | 2 €/m² |
Für den Einbau einer neuen Heizungsanlage gelten Sonderregeln mit einer eigenen Grenze von 0,50 €/m² (§ 559 Abs. 3a, § 559e BGB). Lassen Sie sich hier beraten – die Regeln sind detailreich.
Ankündigung und Erhöhung: die Fristen
- Ankündigung spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten, in Textform: Art und Umfang, Beginn und Dauer, voraussichtliche Mieterhöhung und künftige Betriebskosten (§ 555c BGB).
- Mieterhöhungserklärung nach Abschluss, in Textform, mit nachvollziehbarer Berechnung aus den tatsächlichen Kosten (§ 559b BGB).
- Wirksam mit Beginn des dritten Monats nach Zugang. Geht die Erklärung im März zu, gilt die neue Miete ab Juni.
Haben Sie nicht ordnungsgemäß angekündigt oder liegt die Erhöhung mehr als 10 % über der angekündigten, verschiebt sich der Beginn um sechs Monate (§ 559b Abs. 2 Satz 2 BGB).
Vereinfachtes Verfahren bis 10.000 €
Für kleinere Maßnahmen bis 10.000 € je Wohnung gibt es ein vereinfachtes Verfahren (§ 559c BGB): Statt den Erhaltungsanteil einzeln zu ermitteln, ziehen Sie pauschal 30 % ab. Im Gegenzug sind weitere Modernisierungserhöhungen für fünf Jahre grundsätzlich gesperrt. Ankündigung und Erhöhung müssen ausdrücklich auf das vereinfachte Verfahren hinweisen.
Geplante Änderung: Ein Regierungsentwurf zur Mietrechtsreform (Bundestags-Drucksache 21/6807) will die Grenze von 10.000 € auf 20.000 € anheben. Stand Oktober 2026 ist das noch nicht beschlossen – bis dahin gelten 10.000 €.
Beispiel: 6.000 € Kosten − 30 % = 4.200 € × 8 % = 336 € im Jahr = 28 € pro Monat.
Härteeinwand des Mieters
Bedeutet die Erhöhung für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte, kann sie ganz oder teilweise ausgeschlossen sein (§ 559 Abs. 4 BGB). Der Mieter muss Härtegründe grundsätzlich bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, in Textform mitteilen (§ 555d Abs. 3 BGB) – weisen Sie in der Ankündigung auf Form und Frist hin (§ 555c Abs. 2 BGB).
Staffel- und Indexmiete
- Bei einer Staffelmiete ist die Modernisierungsumlage während der Laufzeit ausgeschlossen. → Staffelmiete
- Bei einer Indexmiete nur für Maßnahmen, die Sie nicht zu vertreten haben. → Indexmiete
Modernisierung und Nebenkosten
Die Modernisierung selbst ist keine Betriebskosten. Neue laufende Kosten, etwa die Wartung eines neuen Aufzugs, können aber umlagefähig werden, wenn der Mietvertrag das abdeckt. → Umlagefähige Nebenkosten
Für die normale Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nutzen Sie den Mieterhöhungsrechner. Modernisierungs- und Vergleichsmieterhöhung sind zwei getrennte Wege.
Und die Steuer?
Erhaltungsaufwand ist bei vermieteten Wohnungen meist im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abziehbar. Größere Beträge dürfen Sie bei überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden auf zwei bis fünf Jahre verteilen → Erhaltungsaufwand verteilen. In den ersten drei Jahren nach dem Kauf gilt die 15-%-Grenze → Rechner anschaffungsnahe Herstellungskosten. Rechenhilfe, keine Steuerberatung.