Indexmiete: So funktioniert die Anpassung – mit Rechenbeispiel
Stand: Oktober 2026 · Rechenhilfe, keine Rechtsberatung
Kurz gesagt: Bei der Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex für Deutschland des Statistischen Bundesamts. Zwischen zwei Anpassungen muss die Miete mindestens ein Jahr gleich bleiben. Die Anpassung erklären Sie in Textform, gezahlt wird ab dem übernächsten Monat nach Zugang (§ 557b BGB).
Die Regeln im Überblick
| Regel | Was gilt |
|---|---|
| Vereinbarung | schriftlich im Mietvertrag |
| Maßstab | Verbraucherpreisindex für Deutschland (Statistisches Bundesamt) |
| Abstand | Miete bleibt jeweils mindestens 1 Jahr unverändert |
| Erklärung | Textform (Brief, E-Mail) mit Indexänderung und neuer Miete oder Erhöhung in Euro |
| Wirksam ab | Beginn des übernächsten Monats nach Zugang |
| Mieterhöhung nach Mietspiegel (§ 558) | ausgeschlossen |
| Modernisierungsumlage (§ 559) | nur bei Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z. B. gesetzliche Pflicht) |
| Mietpreisbremse | gilt nur für die Ausgangsmiete |
Die Indexmiete wirkt in beide Richtungen: Sinkt der Index, kann auch der Mieter eine niedrigere Miete verlangen.
Geplante Änderung: Ein Regierungsentwurf zur Mietrechtsreform (Bundestags-Drucksache 21/6807) sieht vor, dass in angespannten Wohnungsmärkten Indexsteigerungen über 3 % pro Jahr nur noch zur Hälfte an die Miete weitergegeben werden dürfen. Stand Oktober 2026 ist das noch nicht beschlossen – bis dahin gilt die oben beschriebene Rechtslage.
Die Formel
Neue Miete = bisherige Miete × (neuer Indexstand ÷ alter Indexstand)
Der alte Indexstand ist der Wert des Monats, auf dem die bisherige Miete beruht (bei der ersten Anpassung meist der Monat des Vertragsschlusses oder ein im Vertrag genannter Monat). Der neue Indexstand ist der zuletzt veröffentlichte Monatswert.
Rechenbeispiel
Die Indexwerte sind frei gewählte Beispielzahlen, keine aktuellen Daten. Die tatsächlichen Werte finden Sie beim Statistischen Bundesamt (Destatis) unter „Verbraucherpreisindex“.
- Bisherige Nettokaltmiete: 900,00 €
- Indexstand bei der letzten Anpassung: 120,0
- Aktueller Indexstand: 123,6
Rechnung: 900,00 € × 123,6 ÷ 120,0 = 927,00 €. Die Erhöhung beträgt 27,00 € im Monat (+ 3,0 %).
Geht die Erklärung am 10. März zu, schuldet der Mieter die neue Miete ab dem 1. Mai.
Achtung: Prozent, nicht Punkte
Ein häufiger Fehler ist, die Indexpunkte als Prozent zu nehmen. Steigt der Index von 120,0 auf 123,6, sind das 3,6 Punkte, aber nur 3,0 Prozent. Gerechnet wird immer mit dem Verhältnis der beiden Werte.
Was ins Erhöhungsschreiben gehört
- Hinweis auf die Indexvereinbarung im Mietvertrag.
- Alter und neuer Indexstand, jeweils mit dem zugehörigen Monat.
- Die prozentuale Änderung (nicht vorgeschrieben, aber hilfreich).
- Die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag in Euro.
- Ab wann die neue Miete gilt.
Prüfen Sie vorher, ob seit der letzten Anpassung (bzw. dem Mietbeginn) mindestens ein Jahr vergangen ist.
Nebenkosten bleiben getrennt
Die Indexmiete betrifft nur die Grundmiete. Die Betriebskosten-Vorauszahlungen passen Sie wie gewohnt nach der Abrechnung an. → Vorauszahlung anpassen
Index- oder Staffelmiete?
Die Indexmiete schützt die Kaufkraft Ihrer Miete. Dafür wissen Sie vorher nicht, wie hoch die Erhöhungen ausfallen – und bei niedriger Inflation steigt die Miete kaum. Die Staffelmiete ist planbarer, folgt aber nicht der Preisentwicklung. → Staffelmiete im Vergleich
Ohne Index- oder Staffelvereinbarung erhöhen Sie die Miete nach der ortsüblichen Vergleichsmiete. → Mieterhöhungsrechner