Staffelmiete: Regeln, Vor- und Nachteile für Vermieter
Stand: Oktober 2026 · Rechenhilfe, keine Rechtsberatung
Kurz gesagt: Bei der Staffelmiete legen Sie schon im Mietvertrag fest, wann die Miete auf welchen Eurobetrag steigt. Jede Stufe muss mindestens ein Jahr gelten. Dafür sind Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete und wegen Modernisierung während der Laufzeit ausgeschlossen (§ 557a BGB).
Die Regeln im Überblick
| Regel | Was gilt |
|---|---|
| Form | schriftlich im Mietvertrag |
| Erhöhungen | als Eurobetrag – entweder die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag; Prozentangaben genügen nicht |
| Abstand | jede Miete gilt mindestens 1 Jahr unverändert |
| Mieterhöhung nach Mietspiegel (§ 558) | ausgeschlossen |
| Modernisierungsumlage (§ 559) | ausgeschlossen |
| Kündigungsverzicht des Mieters | höchstens 4 Jahre ab Vertragsschluss |
| Mietpreisbremse | gilt für jede einzelne Stufe |
Beispiel
Mietbeginn 01.01.2027, Nettokaltmiete 850 €:
| Ab | Nettokaltmiete | Erhöhung |
|---|---|---|
| 01.01.2027 | 850 € | – |
| 01.01.2028 | 875 € | + 25 € |
| 01.01.2029 | 900 € | + 25 € |
| 01.01.2030 | 925 € | + 25 € |
Die neue Miete wird zum genannten Datum fällig – ohne weiteres Schreiben. Eine Erinnerung an den Mieter ist trotzdem freundlich.
Unzulässig wäre z. B. „jährlich + 3 %“ oder eine Stufe nach nur zehn Monaten.
Mietpreisbremse: jede Stufe zählt
In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei Mietbeginn grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bei der Staffelmiete wird jede Stufe einzeln geprüft – und zwar zu dem Zeitpunkt, an dem sie fällig wird (§ 557a Abs. 4 BGB). Eine spätere Stufe kann also insoweit unwirksam sein, wie sie dann über der Grenze liegt; eine in einer früheren Stufe wirksam erreichte Miete bleibt aber erhalten. Planen Sie die Staffeln deshalb eher maßvoll.
Nebenkosten bleiben flexibel
Die Staffelmiete betrifft nur die Grundmiete. Die Betriebskosten-Vorauszahlungen können Sie nach jeder Abrechnung wie gewohnt anpassen (§ 560 BGB). → Vorauszahlung anpassen
Staffelmiete, Indexmiete oder Vergleichsmiete?
| Staffelmiete | Indexmiete | Vergleichsmiete (§ 558) | |
|---|---|---|---|
| Höhe der Erhöhung | steht vorher fest | folgt der Inflation | bis zur ortsüblichen Miete, Kappungsgrenze |
| Aufwand | gering | jährliche Berechnung | Begründung, Zustimmung des Mieters |
| Planbarkeit für beide | hoch | mittel | gering |
| Modernisierungsumlage | ausgeschlossen | nur eingeschränkt | möglich |
| Risiko | Markt steigt stärker als die Staffel | Inflation niedrig oder negativ | Mieter stimmt nicht zu |
→ Indexmiete · Mieterhöhung nach Vergleichsmiete berechnen
Vorteile und Nachteile
Vorteile: planbare Einnahmen, kein Streit über Mietspiegel, kein Schreiben für jede Erhöhung, für Mieter transparent.
Nachteile: Sie sind an die Staffeln gebunden – auch wenn Marktmieten oder Kosten stärker steigen. Und wenn Sie modernisieren, können Sie die Kosten während der Staffellaufzeit nicht über § 559 umlegen.
Was nach der letzten Stufe passiert
Nach der letzten Staffel gilt die zuletzt vereinbarte Miete weiter. Ab dann sind wieder Erhöhungen nach den allgemeinen Regeln möglich, etwa bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete – unter Beachtung von Kappungsgrenze und Fristen. → Mieterhöhungsrechner