Erhaltungsaufwand verteilen nach § 82b EStDV
Neues Dach, neue Fenster, neue Heizung: Größere Reparaturen an einer vermieteten Wohnung dürfen Sie gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Der Rechner zeigt, welcher Betrag in welchem Jahr abzuziehen ist – auch für mehrere Maßnahmen und bei einem Verkauf. Nichts wird gespeichert oder übertragen.
Die Regeln in Kürze
- Nur Erhaltungsaufwand: Reparaturen und Ersatz gleichwertiger Teile – keine Herstellungskosten (z. B. Anbau) und keine anschaffungsnahen Herstellungskosten.
- Nur Wohngebäude im Privatvermögen: Das Gebäude muss überwiegend Wohnzwecken dienen (Wohnfläche über 50 % der Nutzfläche).
- Gleichmäßig auf 2–5 Jahre: Das erste Jahr ist das Jahr der Zahlung. Der Rechner rundet die Jahresbeträge auf Cent ab und nimmt den Rest ins letzte Jahr.
- Verkauf: Der offene Rest wird im Verkaufsjahr abgezogen; ebenso bei Einbringung in ein Betriebsvermögen oder Ende der Vermietung.
- Miteigentum: Alle Eigentümer verteilen auf denselben Zeitraum.
Rechtsgrundlage: § 82b EStDV. Ob eine Verteilung sinnvoll ist, hängt von Ihren übrigen Einkünften in den Jahren ab – das beurteilt der Rechner nicht. Notieren Sie sich die Jahresbeträge: Die Anteile aus Vorjahren müssen Sie in jeder Steuererklärung selbst wieder eintragen.
Haben Sie die Wohnung in den letzten drei Jahren gekauft? Prüfen Sie zuerst die 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten.
Häufige Fragen
Wer darf Erhaltungsaufwand nach § 82b EStDV verteilen?
Vermieter mit Gebäuden im Privatvermögen, die überwiegend Wohnzwecken dienen – also wenn die Wohnfläche mehr als die Hälfte der gesamten Nutzfläche ausmacht. Für Gebäude im Betriebsvermögen und überwiegend gewerblich genutzte Gebäude gilt die Vorschrift nicht.
Auf wie viele Jahre kann ich verteilen?
Auf zwei bis fünf Jahre, und zwar gleichmäßig. Sie entscheiden für jede größere Maßnahme selbst, ob und wie lange Sie verteilen; ohne Verteilung wird der Aufwand im Jahr der Zahlung abgezogen (§ 11 Abs. 2 EStG). Eine feste Betragsgrenze für „größere“ Aufwendungen nennt die Vorschrift nicht.
Was passiert mit dem Rest, wenn ich die Wohnung verkaufe?
Wird das Gebäude während des Verteilungszeitraums verkauft, ist der noch nicht abgezogene Teil im Jahr des Verkaufs als Werbungskosten abzusetzen (§ 82b Abs. 2 EStDV). Das Gleiche gilt, wenn das Gebäude in ein Betriebsvermögen eingebracht oder nicht mehr vermietet wird.
Was gilt bei mehreren Eigentümern?
Gehört das Gebäude mehreren Personen, müssen alle Eigentümer den Erhaltungsaufwand auf denselben Zeitraum verteilen (§ 82b Abs. 3 EStDV). Bei Ehepaaren als Miteigentümern also einheitlich.
Gilt das auch für Kosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf?
Nur, solange es Erhaltungsaufwand bleibt. Übersteigen Instandsetzung und Modernisierung in den ersten drei Jahren netto 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, sind sie anschaffungsnahe Herstellungskosten und laufen über die AfA – eine Verteilung nach § 82b scheidet dann aus.
Rechenhilfe, keine Steuerberatung (§ 5 StBerG beachten: Wir prüfen nicht Ihren Einzelfall). Der Rechner wendet die gesetzlichen Grenzen auf Ihre eigenen Eingaben an. Ob eine Maßnahme Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand ist oder ob ein Mietverhältnis steuerlich anerkannt wird, entscheiden Sie bzw. Ihr Steuerberater und letztlich das Finanzamt. Stand der Rechtslage: Oktober 2026.
Weitere Rechenhilfen für Vermieter
- 15-%-Grenze nach dem Kauf – anschaffungsnahe Herstellungskosten prüfen
- Verbilligte Vermietung – 50-%- und 66-%-Grenze bei Angehörigen
- Immobilien-Rechner – Tilgungsplan, Kaufnebenkosten und Mietrendite
- Nebenkostenabrechnung erstellen – die Betriebskosten des Jahres korrekt auf Ihre Mieter verteilen
- Ratgeber für Vermieter – z. B. Mieterhöhung nach Modernisierung und Wohnung kaufen zum Vermieten