Besichtigung Eigentumswohnung: Checkliste für Kapitalanleger
Stand: Oktober 2026 · Rechenhilfe, keine Rechtsberatung
Kurz gesagt: Bei einer Wohnung zum Vermieten prüfen Sie drei Dinge: den Zustand der Wohnung, den Zustand des ganzen Hauses – denn dafür zahlen Sie über das Hausgeld mit – und die Vermietbarkeit. Ist die Wohnung schon vermietet, gehört der Mietvertrag dazu. Am Ende dieses Artikels finden Sie eine Checkliste zum Ausdrucken.
Vorbereitung
Nehmen Sie eine Taschenlampe, Ihr Handy für Fotos, einen Zollstock und die ausgedruckte Checkliste mit. Bitten Sie vorab um Grundriss, Energieausweis und – wenn vorhanden – den Mietvertrag. Spätestens bei der Besichtigung muss Ihnen der Verkäufer oder Makler den Energieausweis vorlegen. Am besten nehmen Sie eine zweite Person mit: Vier Augen sehen mehr, und einer kann fragen, während der andere schaut.
Bausubstanz und Feuchtigkeit
Feuchtigkeit ist der häufigste und teuerste Mangel, der bei Besichtigungen übersehen wird. Schauen Sie in Ecken an Außenwänden, hinter Schränke, in Fensterlaibungen, unter Waschbecken und rund um Dusche und Badewanne. Warnzeichen sind dunkle Flecken, abblätternde Farbe, Salzränder (Ausblühungen) und ein muffiger Geruch. Seien Sie aufmerksam, wenn nur einzelne Stellen frisch gestrichen sind.
Haarrisse im Putz sind meist harmlos. Breite oder durchgehende Risse, besonders schräg über Türen und Fenstern, sollten Sie aber fachlich prüfen lassen.
Fenster
Achten Sie auf Baujahr (oft im Rahmen eingeprägt), Verglasung, Dichtungen und ob sich alle Fenster leicht öffnen und schließen lassen. Beschlagene Scheiben zwischen den Gläsern deuten auf defekte Isolierglasscheiben hin. Ob die Fenster zum Gemeinschaftseigentum gehören oder Ihnen allein, steht in der Teilungserklärung. Häufig zählen sie zum Gemeinschaftseigentum. Dann entscheidet die Eigentümergemeinschaft über den Austausch, und alle zahlen mit.
Heizung und Warmwasser
Fragen Sie nach Art und Baujahr der Heizung. Bei einer Zentralheizung ist die Gemeinschaft zuständig. Ein baldiger Austausch zeigt sich dann in den Protokollen der Eigentümerversammlung und gegebenenfalls in einer Sonderumlage. Eine Gasetagenheizung oder ein Durchlauferhitzer gehört dagegen meist Ihnen. Reparatur und Austausch zahlen dann Sie allein. Lassen Sie sich das Typenschild und die letzte Wartungsrechnung zeigen.
Die Regeln für neue Heizungen hat der Bundestag 2026 mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz geändert. Bestehende Heizungen müssen danach nicht ausgetauscht werden. Wann und wie eine alte Heizung ersetzt wird, ist trotzdem ein Kostenpunkt, den Sie bei einer Wohnung mit Gerät aus den 1990er-Jahren einplanen sollten.
Elektrik und Leitungen
Ein Blick in den Sicherungskasten verrät viel: Alte Schraubsicherungen und kein FI-Schutzschalter deuten auf eine Elektrik, die vor Jahrzehnten installiert wurde. Zweipolige Steckdosen ohne Schutzkontakt und wenige Stromkreise für Küche und Bad sind ebenfalls Hinweise. Eine Erneuerung der Elektrik in der Wohnung kostet schnell einige tausend Euro.
Fragen Sie bei Altbauten nach dem Material der Trinkwasserleitungen. Bleileitungen mussten nach der Trinkwasserverordnung bis zum 12. Januar 2026 entfernt oder stillgelegt sein. Lassen Sie sich bestätigen, dass das erledigt ist. Auch alte verzinkte Stahlrohre können rosten. Fragen Sie, wann die Strangleitungen im Haus zuletzt erneuert wurden – auch das ist meist Sache der Gemeinschaft.
Gemeinschaftseigentum
Dach, Fassade, Treppenhaus, Keller, Leitungsstränge und oft auch Fenster und Balkone gehören allen Eigentümern gemeinsam. Reparaturen daran zahlen Sie anteilig – entweder aus der Erhaltungsrücklage oder per Sonderumlage. Achten Sie deshalb auf den Gesamteindruck:
- Ist das Treppenhaus sauber und in Ordnung oder wirkt es vernachlässigt?
- Ist der Keller trocken?
- Zeigen Fassade, Balkone oder Dachrinnen Risse, Rost oder Abplatzungen?
Ein gepflegtes Haus spricht für eine Gemeinschaft, die sich kümmert. Ob genug Geld für anstehende Arbeiten da ist, sehen Sie aber erst in den Unterlagen. Mehr dazu im Artikel Unterlagen vor dem Kauf.
Lage und Mietnachfrage
Als Vermieter kaufen Sie vor allem eine Lage. Prüfen Sie den Weg zu Bus und Bahn, Einkauf, großen Arbeitgebern oder Hochschulen. Kommen Sie zu einer anderen Tageszeit wieder und achten Sie auf Lärm. Sehen Sie sich an, welche Mieten für vergleichbare Wohnungen in der Nähe verlangt werden und was der Mietspiegel Ihrer Stadt sagt. In vielen Städten begrenzt die Mietpreisbremse die Miete bei Neuvermietung. Rechnen Sie also nicht mit Wunschmieten.
Wenn die Wohnung schon vermietet ist
Den Mietvertrag übernehmen Sie so, wie er ist (§ 566 BGB). Lassen Sie sich deshalb vor dem Kauf zeigen:
- Mietvertrag mit allen Nachträgen: Miethöhe, vereinbarte Betriebskosten, Art der Miete (Indexmiete, Staffelmiete oder normale Miete), Regelungen zu Schönheitsreparaturen.
- Miete im Vergleich zum Mietspiegel: Liegt sie deutlich darunter, können Sie nur schrittweise erhöhen – innerhalb der Kappungsgrenze und höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Liegt sie deutlich darüber, kann der Mieter sie unter Umständen angreifen.
- Kaution: Wie hoch ist sie, und wo ist sie angelegt? Sie geht mit dem Kauf auf Sie über (§ 566a BGB). Lassen Sie sich die Übertragung im Kaufvertrag bestätigen.
- Rückstände und Streit: Kontoauszüge der letzten Monate, offene Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung, Mängelanzeigen oder Mietminderungen.
- Letzte Nebenkostenabrechnung: Wie wurde abgerechnet, und passen die Vorauszahlungen? Wie Sie das später selbst machen, steht im Artikel Eigentumswohnung vermietet.
Wurde das Haus erst vor kurzem in Eigentumswohnungen aufgeteilt, gilt für Eigenbedarfskündigungen gegenüber dem bisherigen Mieter eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren, in manchen Gebieten bis zu zehn Jahren (§ 577a BGB).
Nach der Besichtigung: kurz durchrechnen
Rechnen Sie noch am selben Tag: Kaltmiete abzüglich nicht umlegbarem Hausgeld (vor allem Verwaltung und Erhaltungsrücklage), Rücklage für Reparaturen in der Wohnung und Kreditrate. Kaufnebenkosten und Rate rechnet der Immobilien-Rechner für Sie aus. Welche Kosten Sie später auf den Mieter umlegen dürfen, steht unter umlagefähige Nebenkosten. Den nächsten Schritt im Kaufablauf finden Sie im Artikel Wohnung kaufen zum Vermieten.
Checkliste: Besichtigung einer Eigentumswohnung
Ausdrucken, zur Besichtigung mitnehmen und Auffälliges direkt notieren oder fotografieren.
In der Wohnung
Technik
Gemeinschaftseigentum
Lage und Vermietbarkeit
Wenn die Wohnung vermietet ist
Häufige Fragen
Wie oft sollte ich eine Wohnung vor dem Kauf besichtigen?
Mindestens zweimal, davon einmal bei Tageslicht und gern zu einer anderen Tageszeit, um Lärm und Umgebung einzuschätzen. Bei Unsicherheit über Feuchtigkeit oder Bausubstanz lohnt ein Termin mit einer Bausachverständigen oder einem Bausachverständigen.
Darf ich eine vermietete Wohnung besichtigen?
Ja, aber nicht unangemeldet. Will der Eigentümer verkaufen, muss der Mieter Besichtigungen durch Kaufinteressenten nach rechtzeitiger Ankündigung in angemessenem Umfang dulden. Termine stimmt der Verkäufer mit dem Mieter ab. Rechnen Sie damit, dass Sie nur wenig Zeit in der Wohnung haben, und bereiten Sie Ihre Fragen vor.
Muss mir der Verkäufer den Energieausweis zeigen?
Ja. Verkäufer oder Makler müssen den Energieausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung vorlegen und ihn nach Abschluss des Kaufvertrags übergeben (§ 80 Abs. 4 des Gebäudeenergiegesetzes, seit 2026 als GModG bezeichnet).
Kann ich als neuer Eigentümer dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen?
Nur eingeschränkt. Der Mietvertrag geht auf Sie über. Wurde die Wohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt, gilt eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren, in manchen Gebieten bis zu zehn Jahren (§ 577a BGB).
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Anlageberatung. Diese Liste ersetzt kein Gutachten: Bei Verdacht auf Feuchtigkeit, Schadstoffe oder Bauschäden lohnt eine Bausachverständige oder ein Bausachverständiger.