Unterlagen vor dem Kauf einer Eigentumswohnung: Was Sie prüfen müssen

Stand: Oktober 2026 · Rechenhilfe, keine Rechtsberatung

Kurz gesagt: Bei einer Eigentumswohnung kaufen Sie die Wohnung und einen Anteil am ganzen Haus. Ob die Gemeinschaft gut funktioniert und genug Geld für Reparaturen hat, steht in den Unterlagen – nicht im Exposé. Lesen Sie vor dem Notartermin mindestens Grundbuchauszug, Teilungserklärung, die Protokolle der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht. Ist die Wohnung vermietet, gehört der Mietvertrag dazu.

Grundbuchauszug: Abteilung I bis III

Das Grundbuch zeigt, wem die Wohnung gehört und welche Rechte daran bestehen. Den aktuellen Auszug bekommen Sie meist vom Verkäufer, vom Makler oder vom Notar.

Bestandsverzeichnis: der Miteigentumsanteil am Grundstück und die zugehörige Wohnung („Sondereigentum“), oft mit Verweis auf Keller oder Stellplatz.
Abteilung I: der Eigentümer. Steht hier nicht der Verkäufer, etwa bei einer Erbengemeinschaft, muss das vor dem Kauf geklärt sein.
Abteilung II: Lasten und Beschränkungen, zum Beispiel Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch oder ein Vorkaufsrecht. Warnsignal: ein Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerk.
Abteilung III: Grundschulden und Hypotheken. Die Grundschuld der Bank des Verkäufers ist normal. Der Notar sorgt dafür, dass sie aus dem Kaufpreis abgelöst und gelöscht wird.

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Die Teilungserklärung legt fest, was zu Ihrer Wohnung gehört (Sondereigentum) und was allen gehört (Gemeinschaftseigentum). Die Gemeinschaftsordnung ist meist mit ihr verbunden. Sie regelt das Zusammenleben und die Kosten. Achten Sie auf:

Sondernutzungsrechte: Gehören Garten, Terrasse, Stellplatz oder Dachboden wirklich zu Ihrer Wohnung?
Kostenverteilung: Wird nach Miteigentumsanteilen verteilt oder anders? Müssen Sie zum Beispiel Ihre Fenster selbst bezahlen?
Nutzung und Vermietung: Gibt es Einschränkungen, etwa für Ferienvermietung oder gewerbliche Nutzung?
Zustimmung zum Verkauf: Muss der Verwalter dem Verkauf zustimmen (§ 12 WEG)? Dann holt das der Notar ein.

Lassen Sie sich auch spätere Nachträge geben, etwa wenn ein Dachgeschoss ausgebaut wurde.

Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan ist die Bauzeichnung zur Teilungserklärung. Wohnung, Keller und andere Räume tragen darin dieselbe Nummer. Vergleichen Sie ihn mit der Wirklichkeit. Warnsignal: Räume, die es im Plan nicht gibt – etwa ein ausgebauter Dachboden oder ein „mitbenutzter“ Kellerraum. Was nicht im Plan steht, gehört Ihnen womöglich nicht oder wurde ohne Genehmigung umgebaut.

Protokolle der Eigentümerversammlungen

Die Protokolle der letzten drei Jahre sind die aufschlussreichsten Unterlagen. Sie zeigen, worüber gestritten und was beschlossen oder aufgeschoben wurde. Hilfreich ist auch die Beschluss-Sammlung, die der Verwalter führen muss (§ 24 Abs. 7 WEG).

Warnsignale:

Arbeiten an Dach, Fassade, Heizung oder Leitungen werden Jahr für Jahr besprochen, aber verschoben.
Gutachten zu Feuchtigkeit, Rissen oder Schadstoffen werden erwähnt.
Einzelne Eigentümer zahlen ihr Hausgeld nicht, oder es laufen Klagen gegen Beschlüsse.
Der Verwalter wechselt häufig, oder Jahresabrechnungen werden nicht beschlossen.

Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht

Der Wirtschaftsplan legt fest, wie viel Hausgeld die Eigentümer im laufenden Jahr vorauszahlen (§ 28 Abs. 1 WEG). Die Jahresabrechnung zeigt, was tatsächlich ausgegeben wurde (§ 28 Abs. 2 WEG). Aus beiden sehen Sie, wie hoch Ihr Hausgeld ist und welcher Teil davon nicht auf einen Mieter umgelegt werden kann – vor allem Verwaltung und Rücklage. Wie Sie die umlagefähigen Posten später für Ihre Nebenkostenabrechnung verwenden, erklärt der Artikel Eigentumswohnung vermietet.

Seit der WEG-Reform muss der Verwalter nach jedem Jahr zusätzlich einen Vermögensbericht erstellen (§ 28 Abs. 4 WEG). Darin steht unter anderem der Stand der Rücklagen.

Erhaltungsrücklage

Seit der WEG-Reform am 1. Dezember 2020 heißt die frühere Instandhaltungsrücklage Erhaltungsrücklage. Eine angemessene Rücklage gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Eine feste Mindesthöhe nennt das Gesetz nicht.

Vergleichen Sie deshalb den Rücklagenstand mit dem Alter des Hauses und den Arbeiten, die in den Protokollen auftauchen. Warnsignal: eine niedrige Rücklage bei älterem Haus und anstehender Sanierung. Dann ist eine Sonderumlage wahrscheinlich. Die Rücklage gehört übrigens der Gemeinschaft – Sie kaufen sie nicht mit, und sie mindert den Kaufpreis nicht automatisch.

Sonderumlagen

Reicht die Rücklage nicht, beschließen die Eigentümer eine Sonderumlage. Fragen Sie ausdrücklich nach beschlossenen und geplanten Sonderumlagen. Nach dem BGH zahlt grundsätzlich derjenige, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer ist (Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16). Eine Umlage, die vor dem Kauf beschlossen wurde, aber erst danach abgerufen wird, kann also Sie treffen. Regeln Sie das im Kaufvertrag, zum Beispiel über eine Anrechnung auf den Kaufpreis.

Energieausweis

Der Verkäufer muss Ihnen den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung zeigen und nach dem Kaufvertrag übergeben (§ 80 Abs. 4 des Gebäudeenergiegesetzes, seit 2026 als GModG bezeichnet). Er gilt für das ganze Gebäude. Achten Sie auf Ausweisart (Bedarf oder Verbrauch), Kennwert, Energieträger und Baujahr der Anlagentechnik. Ein hoher Wert bedeutet höhere Heizkosten für Ihren Mieter und mögliche Modernisierungskosten für die Gemeinschaft.

Baulastenverzeichnis

Baulasten sind Verpflichtungen gegenüber der Bauaufsicht, etwa eine Abstandsfläche oder eine Zufahrt für das Nachbargrundstück. Sie stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der unteren Bauaufsichtsbehörde. In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis, dort werden solche Rechte als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen. Eine Auskunft holen Sie mit Vollmacht des Verkäufers ein. Bei einer Wohnung in einer großen Anlage ist das seltener entscheidend als bei einem Haus, schadet aber nicht.

Mietvertrag

Bei einer vermieteten Wohnung übernehmen Sie den Mietvertrag unverändert (§ 566 BGB). Prüfen Sie Miethöhe, Mietart, vereinbarte Betriebskosten, Kaution und mögliche Rückstände. Details dazu stehen in der Besichtigungs-Checkliste. Welche Kosten Sie umlegen dürfen, steht unter umlagefähige Nebenkosten.

Und dann: rechnen

Mit Hausgeld, Rücklage und Miete können Sie nun ehrlich rechnen. Kaufnebenkosten und Kreditrate ermittelt der Immobilien-Rechner. Wie es nach der Prüfung weitergeht, steht im Artikel Wohnung kaufen zum Vermieten: Der Ablauf.

Häufige Fragen

Wie komme ich an die Protokolle und Abrechnungen der Eigentümergemeinschaft?

Über den Verkäufer. Jeder Eigentümer darf die Verwaltungsunterlagen einsehen (§ 18 Abs. 4 WEG). Als Kaufinteressent bitten Sie den Verkäufer, Ihnen die Unterlagen zu geben oder den Verwalter schriftlich zu ermächtigen, sie Ihnen zu schicken.

Wie hoch sollte die Erhaltungsrücklage sein?

Das Gesetz nennt keinen festen Betrag, es verlangt nur eine angemessene Rücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Entscheidend ist, ob sie zu den anstehenden Arbeiten passt. Vergleichen Sie den Rücklagenstand mit den Maßnahmen, die in den Protokollen besprochen wurden.

Muss ich Sonderumlagen zahlen, die vor dem Kauf beschlossen wurden?

Es kommt auf die Fälligkeit an: Wird eine Sonderumlage erst nach dem Eigentumswechsel fällig, zahlt grundsätzlich der neue Eigentümer, auch wenn sie vorher beschlossen wurde (BGH, Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16). Regeln Sie im Kaufvertrag, wer welche Sonderumlage trägt.

Haftet der Käufer für Hausgeldschulden des Verkäufers?

Für Beträge, die schon vor dem Eigentumswechsel fällig waren, in der Regel nicht. Prüfen Sie aber die Gemeinschaftsordnung – sie kann abweichende Regeln enthalten – und lassen Sie sich vom Verwalter bestätigen, dass keine Rückstände bestehen.

Allgemeine Information, keine Rechts- oder Anlageberatung. Bei Unklarheiten in Grundbuch oder Teilungserklärung hilft der beurkundende Notar, bei Fragen zum Gebäude eine Bausachverständige oder ein Bausachverständiger.